Признание торгов недействительными при покупке квартиры
Какие подводные камни поджидают при покупке квартиры на торгах?
Представим жизненную ситуацию: вы ищете квартиру в конкретном районе города. Например, около школы или родителей. Рассматриваете все варианты, включая предложения публичных торгов и аукционов недвижимости. В текущей кризисной ситуации выгодных лотов много. Наконец нашли дом своей мечты даже дешевле, чем планировали. Выиграли торги, подписали договор купли-продажи квартиры.
С этого момента начинается отсчет времени, когда любой заинтересованный может обратиться в суд с требованием признать торги недействительными. Риск получить повестку в суд существует в течение года с даты торгов.
В своем решении суд прежде всего опирается на статью 449 Гражданского Кодекса, оценивая следующие причины:
- не обосновано чье-либо отстранение от участия в аукционе;
- высшая предложенная цена не принята без основания;
- не соблюдены сроки оповещения;
- прочие существенные нарушения порядка.
Данная правовая норма отсылает в основном к нарушенному порядку проведения торгов. Чаще всего встречаются претензии к извещению. Требования к нему определяет 448 статья ГК РФ. Это сведения о порядке проведения торгов, процедуре определения выигравшего, времени и месте. А также информация о процессе оформления участия в торгах и сведения о начальной цене.
Однако не любые нарушения будут признаны существенными. Перечислим типичные основания исков, которые были удовлетворены на практике:
- Несоблюдение сроков. Сокращение срока между публикацией перед торгами привело к единственному участнику и продаже по минимальной цене. Было признано нарушение прав прежнего собственника.
- Формат информирования. Так, объявление по радио не дает полноценного восприятия информации. Подобный иск был удовлетворен, и торги признали недействительными.
- Отсутствие подробной информации. Истец сообщил, что не смог принять участие в торгах, поскольку объявление не содержало точную информацию о месте и времени, а контактный телефон был недоступен.
Признание торгов недействительными автоматически означает аннулирование договора купли-продажи. Покупатель теряет право собственности на приобретенную квартиру. Хорошая новость в этой ситуации одна. Если квартиру продавал добросовестный банк, вам вернут деньги, указанные в договоре.
Однако за год возможной подачи иска и время судебного разбирательства можно успеть понести многие другие расходы, которые не возместит никто. Сюда попадают пошлины и налоги при покупке недвижимости, расходы на услуги юристов по выселению бывших жильцов, затраты на ремонт, оплату накопленных и текущих коммунальных долгов, перепланировку.
Если квартира куплена в ипотеку, то уже выплаченные проценты останутся без компенсации. А в первый год ежемесячный платеж по кредиту состоит из выплаты процентов. Погашение основного долга наступает, как правило, значительно позже.
Признание результатов торгов недействительными — относительно новое направление в юридической практике. Наши специалисты хорошо с ним знакомы и готовы оказать бесплатную первичную консультацию.